Diagnostic immobilier : loi Carrez et diagnostics techniques

(MoneyGuide.fr) - Le vendeur d’un bien immobilier doit constituer un dossier de diagnostic technique comportant plusieurs documents destinés à informer l’acquéreur des éventuels risques et de la superficie du logement. Les indications que doit comporter le dossier diffèrent selon l’ancienneté, la nature et le lieu de situation. Ces éléments doivent obligatoirement être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte notarié¹. 

Certification de la surface d’après la loi Carrez 

Les biens concernés 

Les biens concernés sont tous les lots (ou fractions de lots) d’une surface supérieure à 8 m²². 

Un mesurage particulier 

Pour être conforme à la loi Carrez, la superficie du bien à retenir est la superficie privative et non la superficie habitable.

La première se définit comme la superficie plancher des locaux couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, etc.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m³.

Durée de validité du document

Le document précisant le métrage du bien d’après la loi Carrez est valable sans limitation de durée. Il n’est donc pas nécessaire d’en établir un si le bien a déjà été mesuré lors d’une acquisition antérieure. Sauf, bien entendu, s’il a subi des modifications affectant sa superficie.

Sanctions éventuelles

 Lorsque la superficie du bien n’est pas mentionnée dans l’acte ou dans la promesse de vente, l’acquéreur est en droit, dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte, d’intenter une action en nullité et donc de faire casser la vente.

Par ailleurs, si la superficie du bien est inférieure de 5 % à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution proportionnelle du prix. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de 1 an à compter de la signature de l’authentique-8.html'>acte authentique⁴.

A contrario, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Le législateur n’exige pas que les mesures du bien soient faites par un professionnel ; cependant, au vu de ce qui précède, il est recommandé de faire appel à un spécialiste pour éviter tout risque d’erreur.

Les autres diagnostics

Il existe d’autres diagnostics obligatoires tenant aux biens concernés et à la durée de validité du document et notamment :

• l’état amiante ;

• un constat de risque d’exposition au plomb ;

• un constat relatif aux termites ;

• le diagnostic de performances énergétiques ;

• l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité ;

• l’état des risques naturels et technologiques.

Ces diagnostics sont à la charge du propriétaire vendeur ; ils ont généralement une durée de validité de 3 mois. Pratiquement, c’est auprès du notaire ou del’agent immobilier que l’on obtient les coordonnées de spécialistes qui se chargeront du diagnostic.

1. En cas de vente publique, il est annexé au cahier des charges.

2. Article46 de la loi du 10 juillet 1967 sur la copropriété.

3. Article4-2 du décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot en copropriété.

4. Notarié