Vente immobilier : exonération d'impôt sur la plus-value

(MoneyGuide.fr) - Sous certaines conditions tenant à la nature du bien cédé ou à la qualité du vendeur, les plus-values réalisées peuvent être exonérées d’impôt de plus-value. En temps normal, elle est taxée au taux forfaitaire de 16 % (19% en 2011) , auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 12,1 % (12,3% en 2011) , soit à un taux global d’imposition de 28,1 %(31,3% en 2011)¹.

La vente de la résidence principale du vendeur

Cas général

Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées² sans qu’aucune durée d’habitation soit exigée.

L’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale à la condition que leur vente intervienne en même temps que celle de l’immeuble proprement dit : parking, garage, cours, passages, maison de gardien, etc.³.

Au sens de l’article 150 U du Code général des impôts, la résidence principale du vendeur est celle dont il est propriétaire et qui constitue son logement habituel et effectif. C’est donc le lieu où il réside la majeure partie du temps. Par ailleurs, l’exonération s’applique si le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au moment de la cession. Pour des raisons d’ordre pratique, l’Administration accorde l’exonération pour les immeubles vacants ayant été occupés en tant que résidence principale jusqu’à leur mise en vente. Elle précise alors que la cession doit intervenir dans des délais normaux de transaction. Dans la majorité des cas, l’intervalle de deux années doit constituer un délai maximum.

Cas des biens détenus par une SCI

Lorsque le bien vendu est détenu par une société semitransparente⁴ et mis à la disposition gratuite de l’un des associés qui l’occupe à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier de l’exonération prévue en matière d’habitation principale.

Dans ces conditions, si la société cède le logement, l’exonération ne porte que sur la quote-part de plus-value revenant à cet associé, les autres étant imposées au prorata de leur participation au taux d’imposition de 28,1 % (31,3% e, 2011).

L’Administration a étendu cette exonération à la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant. Ici encore, il faut que ce dernier occupe le logement à titre d’habitation principale. L’exonération porte sur la fraction de la plus-value déterminée en fonction de la valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif net.

Cas des biens démembrés

 Lorsque la cession porte sur un bien démembré, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

• si l’immeuble était jusque-là détenu en pleine propriété et que la cession porte sur la nue-propriété ou sur l’usufruit, l’exonération est applicable ;

• si l’usufruit et la nue-propriété du logement appartiennent à deux personnes différentes, l’exonération ne porte que sur la quote-part de plus-value de celui qui occupe le bien à titre de résidence principale ;

• enfin, lorsque le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire⁵, la totalité de la plus-value est exonérée.

Cas particulier des logements en France cédés par des non-résidents

Les deux premières cessions de biens immobiliers situés en France réalisées par des non-résidents fiscaux peuvent être, sous certaines conditions, exonérées d’impôt sur les plus-values. Les conditions tiennent principalement à la qualité du non-résident et à l’utilisation de l’habitation cédée.

La qualité du non-résident

Le bénéfice de l’exonération est réservé aux vendeurs personnes physiques qui :

• sont domiciliés hors de France au sens de la réglementation fiscale ;

• sont ressortissants de la Communauté européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative⁶ ;

• ont été résidants fiscaux français de manière continue pendant un délai de 2 ans à un moment quelconque avant la cession.

La qualité des biens cédés

L’exonération ne peut s’appliquer qu’aux deux premières cessions réalisées en France.

Le premier bien cédé doit constituer l’habitation en France du contribuable domicilié hors de France. Ce dernier doit d’ailleurs avoir la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Pour être exonérée, la seconde cession doit respecter les conditions applicables à la première, mais aussi :

• porter sur l’unique propriété en France du non-résident ;

• intervenir plus de 5 ans après la première cession exonérée.

Exonération tenant au montant de la cession

L’article 150 U-II-6° du Code général des impôts prévoit que la plus-value immobilière réalisée à la suite d’une cession dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros est exonérée d’impôt.

Le seuil d’imposition de 15 000 euros s’apprécie bien par bien et non annuellement.

Cette exonération peut porter sur la vente d’un immeuble, d’une partie d’immeuble ou d’un droit portant sur un immeuble, nue-propriété ou usufruit par exemple.

Lorsque le bien vendu est détenu en indivision, le seuil de 15 000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

Exemple : un bien détenu en indivision à hauteur de 40 % par A et 60 % par B est cédé pour un montant total de 35 000 euros. L’indivisaire A est exonéré d’impôt sur les plus-values puisque le prix correspondant à sa quote-part (14 000 €) est inférieur au seuil de 15 000 euros. En revanche, l’indivisaire B est imposable puisque le prix de cession (21 000 €) correspondant à sa quote-part est supérieur à ce même seuil d’imposition.

Lorsqu’un bien est détenu par des époux, le seuil de 15 000 euros doit s’apprécier dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision. Lorsque la cession porte sur un bien dont le droit est démembré, le seuil de 15 000 euros s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de ce bien.

Exonération accordée aux titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité

 La plus-value réalisée par une personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité⁷ est exonérée d’impôt sous réserve du respect des deux conditions suivantes :

• le cédant ne doit pas avoir été assujetti à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, soit en 2004 pour une cession opérée en 2006 ;

• le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la cession ne doit pas excéder la limite prévue par l’article 1417 du Code général des impôts (CGI). Il s’agit du seuil en deçà duquel les personnes âgées sont exonérées d’impôts locaux.

Exonération pour durée de détention

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année. Ainsi, le bien est exonéré de plus-value à compter de la 15e année de sa détention. Ce point est abordé plus précisément dans la partie suivante qui traite du mode de calcul de la plus-value nette.

1. Les plus-values ne sont ainsi plus taxables au taux progressif de l’impôt sur le revenu.

2. Article 150 U du CGI.

3. Que la vente soit réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération.

4. Par exemple, une société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu.

5. Comme cela peut être le cas à la suite d’une succession.

6. Il s’agit en pratique des ressortissants de l’Islande et de la Norvège.

7. Le titulaire de la carte d’invalidité doit être classé dans la 2e ou la 3e catégorie prévue par le Code de la Sécurité sociale.