Loi Robien recentré : investissement locatif et défiscalisation

(MoneyGuide.fr) - Le dispositif Robien s’applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Il a été abrogé et remplacé par le dispositif Scellier.

Le dispositif Robien recentré prévoit, sous certaines conditions, des avantages fiscaux en faveur des particuliers qui acquièrent (i) des logements neufs ou en état futur d’achèvement, (ii) des logements vétustes à réhabiliter, ou (iii) des locaux affectés à un usage autre que l’habitation en vue de les transformer en logements et qui les louent nus.

Les avantages fiscaux du Robien recentré

En plus des frais réels, ce dispositif Robien recentré permettait au bailleur de déduire de ses revenus fonciers 50 % du prix d’acquisition ou de revient, y compris les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires, les droits de mutation, etc., du logement sur 9 ans, à raison de 6 % pendant 7 ans, puis de 4 % pendant 2 ans¹.

Il faut noter que le montant des travaux d’amélioration que le propriétaire a réalisés n’est pas déductible immédiatement mais par voie d’amortissement sur 10 ans à raison de un dixième par an.

Comme pour le régime réel, lorsque la location fait apparaître un déficit foncier, il est imputable sur les revenus nets fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, le déficit est déductibledu revenu global dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 euros pour la fraction du déficit non engendrée par des charges financières.

Les obligations du bailleur

Pour bénéficier du dispositif Robien recentré, le bailleur devait s’engager à donner son bien en location nue pendant au moins 9 ans à titre de résidence principale. La location devait prendre effet dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux.

L’engagement devait également prévoir que le loyer n’excède pas un certain plafond. Pour les baux conclus en 2010, les plafonds de loyers mensuels, charges non comprises, sont fonction de la zone géographique du logement loué définie par arrêté. Le dernier arrêté du 29 avril 2009 concerne les investissements réalisés à partir du 4 mai 2009. En revanche, aucune condition tenant aux ressources du locataire n’était exigée. 

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisiennes ; Côte d’Azur ; Genevois français.

Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris ; quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo).

Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants ; autres zones frontalières ou littorales chères ; limites de l’Île-de-France.

Zone C : reste du territoire. La zone C est exclue depuis le 4 mai 2009 (date d’achat ou du dépôt du permis de construire)

Ces plafonds sont toutefois relevés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour bénéficier du régime Robien recentré, le titulaire du bail ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Il est donc tout à fait possible de louer le logement à un membre de sa famille si celui-ci n’est pas rattaché fiscalement au bailleur.

Remise en cause des avantages fiscaux

Le non-respect de l’une des conditions d’application du régime Robien recentré entraîne la remise en cause des avantages fiscaux consentis.

Dans ce cas, le montant des amortissements qui a été déduit est rajouté au montant des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle l’engagement a été rompu.

Toutefois, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause lorsque le non-respect de l’engagement intervient à la suite de l’invalidité, du licenciement ou du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Une tolérance a aussi été admise si le propriétaire, qui n’a pas loué le logement dans les 12 mois suivant l’achat, la construction ou les travaux, peut prouver qu’il a fait diligence pour trouver un locataire.

1. Lorsque le logement est acquis en VEFA, la base de calcul de l’amortissement comprend le prix d’acquisition du bien majoré du montant des travaux de construction, de transformation, ou de réhabilitation: coût des matériaux, honoraires du notaire, coût de la main-d’œuvre, etc.