Loi Borloo populaire : investissement locatif et avantages fiscaux

(MoneyGuide.fr) - Le dispositif en faveur de l’investissement locatif, appelé Borloo neuf ou Borloo populaire, prévoyait, sous certaines conditions, des avantages fiscaux en faveur des particuliers¹ qui acquièrent (i) des logements neufs ou en état futur d’achèvement, (ii) des logements vétustes à réhabiliter, ou (iii) des locaux affectés à un usage autre que l’habitation en vue de les transformer en logement et qui les donnent en location. Il s’applique, comme le Robien recentré aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Les avantages fiscaux

Le Borloo populaire à permit d’amortir jusqu’à 65 % du prix d’investissement sur 15 ans à raison d’un amortissement annuel de 6 % du prix d’achat pendant 7 ans puis de 4 % pendant 2 ans et, sur option, de 2,5 % pendant deux périodes de 3 années supplémentaires.

Par ailleurs, en plus des frais réels, le bailleur pourra déduire de ses loyers un abattement de 30 % du montant de ses revenus bruts pendant la période d’engagement de location de 9 ans, reconductible deux fois pour 3 ans, soit une période d’engagement de 9, 12 ou 15 ans.

Comme pour le régime réel, lorsque la location fait apparaître un déficit foncier, il est imputable sur les revenus nets fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 euros pour la fraction du déficit non générée par des charges financières.

Les obligations du bailleur

Le bailleur devait prendre l’engagement de donner son bien en location nue à usage d’habitation principale pendant une période de 9 ans.

Cet engagement devrait également prévoir (i) que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du bailleur² et (ii) que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas un certain plafond qui dépend de la composition du ménage et du lieu de situation du bien.

Le bailleur peut suspendre son engagement de location au bout de 3 ans pour mettre le logement à la disposition, à titre gratuit ou onéreux, de l’un de ses ascendants ou de ses descendants sans remettre en cause les avantages fiscaux obtenus. Bien entendu, pendant la période de mise à disposition du logement, aucun avantage fiscal n’est appliqué. Par ailleurs, cette période de mise à disposition du logement n’est pas prise en compte pour la durée minimale de location de 9 ans.

Les plafonds de ressources du locataire

Pour les baux conclus en 2010, les plafonds de ressources annuelles du locataire ont été fixés comme suit et dépendent de la composition du foyer fiscal et du lieu de situation de la location.

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne ; Côte d’Azur ; Genevois français.

Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris ; quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo).

Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants ; autres zones frontalières ou littorales chères ; limites de l’Ile-de-France.

Zone C : reste du territoire, exclue pour les achats ou permis déposés à compter du 4 mai 2009.

Les ressources du locataire s’entendent comme étant le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière dernière année ou de l'année précédant celle de la signature du bail. Pour un logement loué en 2010, il faut donc se référer au revenu de référence figurant sur l’avis d’imposition des revenus de 2008 ou de 2009.

Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution annuelle du SMIC. Il est important de préciser que les ressources du locataire doivent être appréciées à la date de conclusion du bail en retenant le revenu de référence de l’année n - 2 ou n - 1. Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période de location, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause.

Les plafonds de loyers

Pour les baux conclus en 2010, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) sont fixés aux quatre cinquièmes de ceux applicables pour le dispositif Robien recentré et sont, ici aussi, fonction de la zone géographique du logement loué. Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Remise en cause des avantages fiscaux

En cas de non-respect de l’engagement de location, les compléments de déduction sont rapportés au revenu net foncier du contribuable dans les mêmes conditions que celles applicables au dispositif Robien recentré. Toutefois, seuls les compléments de déduction Borloo populaire sont remis en cause lorsque les conditions d’application du dispositif Robien recentré sont respectées.

Si le propriétaire n’a pas pu trouver de locataire dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement de la construction ou des travaux, il peut éviter le redressement lorsque le logement se trouve dans une zone où l’offre est supérieure à la demande et s’il peut prouver sa diligence pour trouver un locataire.

1. Particuliers qui investissent directement ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

2. Lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, le locataire ne peut pas être l’un des associés ni l’un de ses ascendants ou descendants.