Location meublée : fiscalité et modalités d’imposition

(MoneyGuide.fr) - Il existe deux modes d’imposition des BIC : le régime du micro-BIC et le régime réel.

Le régime du micro-BIC

Ce régime s’applique de plein droit lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 32 100 euros. Pour déterminer le résultat net imposable, on applique au chiffre d’affaires un abattement de 50 % ; aucune autre déduction n’est possible. Le régime du micro-BIC, comme celui du micro-foncier, exclut donc toute possibilité de constater un déficit.

Le bailleur soumis au régime du micro-BIC peut opter¹ pour le régime réel d’imposition s’il constate que ses charges réelles sont supérieures à la déduction forfaitaire de 50 %. L’option est alors valable pendant 2 ans puis tacitement reconduite tous les 2 ans ensuite.

Le régime du bénéfice réel

Le régime réel permet (i) de déduire du montant des loyers imposables la plupart des charges : frais d’acquisition et de notaire, travaux de grosses réparations et d’amélioration, intérêts d’emprunts, impôts locaux, etc., et (ii) d’amortir de manière réelle le logement et le mobilier qui le garnit.

Ce qui n’est pas possible en cas de location nue imposée sous le régime des revenus fonciers. Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006, la base d’imposition ainsi calculée est majorée de 25 % si le contribuable n’adhère pas à un centre de gestion agréé ; le bailleur de locaux meublés professionnels doit donc logiquement y adhérer.

L’imputation des déficits

Le sort du déficit constaté n’est pas le même selon que le bailleur est un loueur en meublé non professionnel ou, au contraire, professionnel. 

Loueur en meublé non professionnel

Un déficit constaté par un loueur en meublé non professionnel est imputable sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire sur les revenus d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au cours des 10 années suivantes.

Loueur en meublé professionnel

Le déficit constaté est déductible du revenu global sans aucune limitation². Tout l’intérêt de la location meublée professionnelle est là puisqu’elle permet, dans un premier temps, de réduire l’imposition du contribuable puis, dans un second temps, de percevoir des loyers défiscalisés grâce au processus des amortissements réputés différés qui permettent d’annuler pendant un certain temps le résultat imposable une fois les dettes éteintes (voir l’exemple chiffré ci-après).

Exemple

L’investissement :

Soit une acquisition le 1er janvier 2007 d’un appartement de type F3 à Paris :

• le prix d’acquisition de cet appartement est de 500 000 euros et se décompose en 350 000 euros pour la construction³ et 150 000 euros pour le terrain ;

• les frais d’acquisition sont de l’ordre de 35 000 euros, frais de notaire compris ;

• les meubles destinés au logement ont une valeur de 10 000 euros⁴ ;

• les frais divers (taxe foncière, taxe professionnelle, cotisations sociales, divers travaux, etc.) sont estimés à 10 000 euros par an ;

• le rendement du bien est de 5 % bruts, soit des recettes annuelles de 25 000 euros. Il est supposé que les loyers ne sont pas réévalués.

Le financement

• Le prix et les frais d’acquisition, soit 535 000 euros, sont financés à l’aide d’un emprunt in fine d’une durée de 10 ans au taux de 4 % assurance comprise.

• Ce prêt est adossé à un contrat d’assurance-vie dont les frais d’entrée sont de 0,5 %. On suppose que la rémunération du contrat est de 4 % bruts par an.

Sur ces bases, et afin de pouvoir assurer le remboursement de ce prêt à son échéance, il est supposé que le bailleur souscrit un contrat d’assurance-vie sur lequel il effectue un versement initial de 285 167 euros puis des versements annuels de 11 940 euros jusqu’au début de la 11e année, soit au total 10 versements.

Simulation de l’exploitation

Résultat de la 1re année de location

Produits : loyers .......................................... 25 000 €

Charges :

– intérêts d’emprunt .................................... 21 400 €⁵

– charges diverses ....................................... 10 000 €

– frais d’acquisition ..................................... 35 000 €

– amortissement du mobilier ......................... 1 000 €⁶

– amortissement de l’immeuble .................... 7 000 €⁷

Résultat comptable (déficit) ................... – 49 400

Les amortissements ne doivent pas être déduits immédiatement puisqu’ils augmentent le déficit ; mais, comme indiqué plus haut, ils restent déductibles ultérieurement sans limite de temps.

Pour cette 1re année, le déficit fiscal reportable sur le revenu global est donc de 41 400 euros⁸ et les amortissements différés de 8 000 euros. Le gain d’impôt réalisé la 2e année sera de 16 560 euros⁹ (il est supposé que le contribuable est imposé en tranche marginale au taux de 40 %).

Résultat des années 2 à 10

Produits : loyers .......................................... 25 000 €

Charges :

– intérêts d’emprunt .................................... 21 400 €

– charges diverses ....................................... 10 000 €

– amortissement du mobilier ......................... 1 000 €

– amortissement de l’immeuble .................... 7 000 €

Résultat comptable (déficit) ................... – 14 400

Pour les années 2 à 10, le déficit fiscal reportable sur le revenu global serait de 6 400 euros¹⁰ et les amortissements différés de 8 000 euros. Le gain d’impôt réalisé de l’année 3 à l’année 11 sera de 2 560 euros.

Résultat à compter de la 11e année

Produits : loyers .......................................... 25 000 €

Charges :

– charges diverses ....................................... 10 000 €

– amortissement de l’immeuble .................... 7 000 €

Résultat comptable (bénéfice) ..................... 8 000

À compter de la 11e année, la location devient bénéficiaire. Il est alors possible de bénéficier des amortissements mis en réserve pour réduire le résultat à zéro. Sachant que 80 000 euros¹¹ d’amortissements réputés différés ont été mis en réserve, l’investisseur pourra percevoir en totale franchise fiscale 8 000 euros par an pendant 10 ans¹², auxquels il convient d’ajouter 7 000 euros correspondant aux amortissements de l’immeuble qui ne constituent pas une charge réelle, soit au total 15 000 euros. 

Simulation de la trésorerie :

Sur la base des hypothèses retenues, le taux de rentabilité interne de l’investissement (TRI), c’est-à-dire la rentabilité attachée à cet investissement, est de 1,26 % si l’on considère que l’appartement est vendu à son prix d’achat, soit 500 000 euros au cours de la 11e année¹³.

Le TRI de l’opération peut paraître faible, mais l’intérêt d’un investissement LMP reste entier puisque la location devient bénéficiaire une fois l’emprunt remboursé. Alors, grâce au processus des amortissements réputés différés, le bailleur pourra percevoir 15 000 euros de revenus complémentaires par an en totale franchise fiscale, pendant plus de 13 ans. On peut également constater que la rentabilité financière de l’opération dépend en premier lieu du prix de revente de l’immeuble, ce qui conduit, c’est une évidence, à affirmer que le prix d’achat ne doit en aucun cas se révéler exagéré.

1. L’option peut prendre la forme d’une simple lettre adressée à l’Administration. Il est néanmoins recommandé de l’adresser avec accusé de réception…

2. L’amortissement n’est pas déductible immédiatement dans la mesure où il crée ou augmente un déficit. Il reste déductible ultérieurement sans limite de temps. On parle d’«amortissements réputés différés».

3. Le prix d’acquisition de l’appartement (hors terrain) est amortissable sur 50 ans.

4. Les meubles meublants sont amortissables sur 10 ans.

5. (535 000 x 4%) = 21 400.

6. (10 000 x 10%) = 1 000.

7. (350 000 x 2%) = 7 000.

8. (49 400 – (7 000 + 1 000)) = 41 400.

9. (41 400 x 40%) = 16 560.

10. (14 400 – (1 000 + 7 000)) = 6 400.

11. (8 000 x 10) = 80 000.

12. (80 000 / 8 000) = 10.

13. À titre d’information, en considérant que l’appartement est vendu 600 000 euros nets, le TRI est de 3,40%.