Fiscalité investissement locatif : location nue et régime des revenus fonciers

(MoneyGuide.fr) - Le régime des revenus fonciers appliqué à la location nue, mode d'emploi :

Les recettes brutes

Les recettes à prendre en compte sont, en premier lieu, les loyers perçus au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent.

Il faut également retenir les indemnités perçues en garantie d’une assurance « loyer impayé », les dépôts de garantie au moment où ils sont définitivement acquis au propriétaire, c’est-à-dire lorsqu’il les utilise pour, par exemple, remettre en état les lieux après le départ du locataire¹, les droits d’entrée, etc.

Les frais et charges déductibles

Pour obtenir le revenu net foncier imposable, il convient de déduire du revenu brut un certain nombre de frais et charges effectivement supportés par le bailleur en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus fonciers.

Sont notamment visés :

• les travaux d’amélioration² : ce sont ceux qui apportent un élément de confort nouveau au logement ou qui ont pour objet de l’adapter aux conditions de vie moderne. Sont, par exemple, déductibles, à ce titre, les dépenses afférentes à l’installation d’un chauffage central, d’une antenne collective de télévision, de dispositifs de sécurité, de fenêtres à double vitrage, etc. ;

• les dépenses de réparation ou d’entretien : de manière générale, elles ont pour objet de maintenir ou de remettre en bon état le logement et d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial³. Sont, par exemple, déductibles le ravalement des murs, la réparation des revêtements de sols, etc. ;

• les intérêts et charges d’emprunt : les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble sont déductibles ainsi que les charges annexes (frais de dossier, primes d’assurance, frais de garantie, etc.) ;

• les taxes foncières ;

• les primes d’assurance : il s’agit uniquement des primes d’assurance dont l’objet est de couvrir le risque de loyers impayés ;

• les frais de gérance : ce sont les rémunérations versées à la personne ou à l’organisme auxquels est confiée la gestion de l’immeuble ;

• la rémunération des concierges.

Pour les revenus perçus avant le 1er janvier 2006, les propriétaires pouvaient déduire forfaitairement 14 % du montant de leur revenu brut foncier. Cette déduction censée couvrir (i) les frais d’assurance responsabilité civile, dégâts des eaux et incendie, (ii) les frais de gestion autres que les frais de gérance et de rémunération des concierges, et (iii) l’amortissement. La loi de finance pour 2006 a supprimé cette déduction forfaitaire pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006. En compensation, sont désormais déductibles :

 • les primes d’assurance : désormais, toutes les primes d’assurance sont déductibles et pas seulement celles garantissant le risque de loyers impayés ;

• les frais de procédure : ce sont, par exemple, les dépenses engagées à l’occasion d’un procès, d’une procédure d’expulsion : honoraires d’avocat, d’huissier… ;

 • les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles. Sont par exemple déductibles, à ce titre, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales, les frais de tenue de comptabilité, les commissions versées à une agence immobilière… ;

• un forfait de 20 euros par local correspondant aux frais de téléphone et de correspondance.

Les déficits

Lorsque la détermination des revenus fonciers fait apparaître un bénéfice, c’est-à-dire lorsque le revenu brut foncier est supérieur aux charges déductibles, ce bénéfice est ajouté au revenu global du bailleur et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Lorsque la location fait apparaître un déficit foncier, il est imputable sur les revenus nets fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 euros pour la fraction du déficit non créé par des charges financières⁵.

Exemple 1. On considère un propriétaire qui loue en 2010 un appartement, et dont le revenu net foncier est déterminé comme suit :  

Le déficit foncier n’est pas créé par des intérêts d’emprunt⁶. Il est donc entièrement imputable sur le revenu global et éventuellement reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Exemple 2. On considère un propriétaire qui loue en 2010 un appartement, et dont le revenu net foncier est déterminé comme suit :  

Le déficit provient à concurrence de 1 000 euros⁷ d’intérêts d’emprunt et à concurrence de 3 840 euros d’autres charges. 1 000 euros sont donc reportables sur les revenus nets fonciers des 10 années suivantes et 3 840 sont imputables sur le revenu global.

1. Une société semi-transparente – comme par exemple une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés – se caractérise par le fait que l’imposition des revenus se fait directement entre les mains de chaque associé (en proportion de la part de capital qu’il détient) et non au sein de la société.

2. Les dépôts de garantie ne sont pas à déclarer au moment de leur versement puisqu’ils ne sont pas définitivement acquis au bailleur.

3. Si le propriétaire réalise lui-même les travaux, la valeur de son travail personnel ne peut pas être prise en compte. En revanche, il pourra déduire le prix des matériaux payés aux fournisseurs.

4. Le remplacement d’éléments vétustes est assimilé à des travaux d’entretien.

5. L’immeuble doit alors rester affecté à la location jusqu’à la fin de la 3e année qui suit l’imputation. À défaut, le revenu global et les revenus fonciers sont reconstitués.

6. (4500 + 840) > 1340.

7. (3000 + 840) – 4840 = 1000.