Crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la construction d’un logement

(MoneyGuide.fr) - Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt contractés pour financer :

• l’acquisition d’un logement achevé neuf ou ancien,

• l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement ou de rénovation,

• l’acquisition d’un logement que le contribuable fait construire,

• l’acquisition d’un local non affecté à usage d’habitation qui est transformé en logement.

L’investissement doit concerner l’habitation principale de l’emprunteur.

Ce crédit d’impôt bénéficie aux particuliers :

• quelles que soient leurs ressources,

• et qu’il s’agisse ou non de leur première accession à la propriété. 

Caractéristiques du logement

Le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface d’habitabilité (normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement et comporter des équipements suffisants (sanitaire, chauffage, électricité, gaz) conformément au décret du 30 janvier 2002.

En outre, les logements neufs (logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, logement que le contribuable fait construire et local non affecté à usage d’habitation qui est transformé en logement), devront respecter la règlementation thermique en vigueur.

La règlementation thermique en vigueur s’entendra alors de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire du logement concerné. Toutefois le décret d’application de cette condition n’est pas encore paru. En pratique, si la demande de permis a été déposée avant le 1er janvier 2010, le contribuable ne devrait pas avoir à justifier qu’il répond bien à cette condition, sur demande de l’administration.

Délai d’affectation

Lorsque le contribuable fait construire son logement ou l’acquiert en l’état futur d’achèvement, il peut bénéficier du crédit d’impôt si le logement est destiné à être affecté à son habitation principale.

Les prêts s’entendent alors de ceux qui sont contractés en vue de financer l’acquisition du terrain et les dépenses de construction.

Les intérêts d’emprunt versés à raison de cette opération et avant l’achèvement du logement sont pris en compte à condition que le contribuable, s’engage à habiter le logement au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de la souscription du prêt.

En cas de non respect de cette condition, le crédit d’impôt obtenu par le contribuable fait l’objet d’une reprise.

Cas particulier de la mutation professionnelle

Le crédit d’impôt s’applique également aux intérêts d’emprunt versés par le contribuable qui, à la suite d’une mutation professionnelle, n’est plus en mesure d’affecter le logement objet du prêt à son habitation principale sauf si :

• le logement est donné en location,

• le contribuable a fait l’acquisition d’un nouveau logement affecté à son habitation principale ou destiné à cet usage.

Caractéristiques du crédit d’impôt

Taux du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt est égal à :

• Pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement acquis en 2010 et respectant la norme BBC 2005 (Bâtiment basse consommation).

- 40 % du montant des intérêts versés pendant les 7 premières années de remboursement du prêt immobilier.

• Pour les logements neufs, acquis en 2010, ne respectant pas la norme BBC :

- 30% des intérêts de la 1ère annuité de remboursement, puis 15 % pour les 4 suivantes.

• Pour les logements anciens :

-40 % du montant des intérêts versés pendant la 1ère annuité de remboursement du prêt immobilier, et 20 % du montant des intérêts versés pendant les 4 annuités suivantes.

En principe, à compter de 2011, les taux de réduction accordés dans le neuf (hors BBC 2005) devaient être progressivement réduits. Cependant le gouvernement a annoncé la fin du dispositif de ce crédit d’impôt à partir des investissements réalisés en 2011¹. Il devrait être remplacé par un prêt à taux zéro renforcé (simulateur sur http://simulateur.developpement-durable.gouv.fr).

Avantage fiscal limité dans le temps

 Le crédit d’impôt concerne les intérêts payés au titre :

• des 7 premières années lorsque le contribuable acquiert un logement neuf respectant les normes BBC 2005;

• ou des 5 premières années pour les autres cas.

A noter : Les intérêts d’emprunt pris en compte pour bénéficier du crédit d’impôt ne comprennent pas les frais d’emprunt et les cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts (même s’il s’agit d’assurances obligatoires).

Décompte des annuités

Le point de départ de la première année de remboursement s’entend de la date de la première mise à disposition des fonds par l’établissement de crédit.

En cas de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, le contribuable peut demander que cette date soit :

 • celle de l’achèvement,

• ou celle de la livraison du logement. Cette demande doit être formulée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle intervient l’achèvement ou la livraison du logement. Le contribuable qui fait un tel choix ne peut revenir dessus et solliciter l’application différée du dispositif.

Avantage fiscal limité par un plafonnement

Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder la somme de :

• 3.750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; 7.500 € pour une personne handicapée,

• 7.500 € pour un couple soumis à imposition commune ; 15.000 € lorsque l’un des membres du couple est handicapé.

Cette somme est augmentée de 500 € par personne à charge, ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.

Conditions de déduction

Le crédit d’impôt est déduit de l’impôt sur le revenu. Si le crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est restitué au contribuable. Il profite donc également aux personnes non imposables.

Possibilité de cumul avec d’autres prêts

 Le bénéfice du crédit d’impôt est cumulable avec l’ensemble des prêts dont pourrait bénéficier un contribuable pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale (y compris le prêt à taux zéro).

1. Le projet de loi de finances pour 2011 prévoit que le crédit d'impôt continue de s’appliquer aux opérations respectant les deux conditions suivantes :

- toutes les offres de prêt concourant au financement sont émises avant le 1er janvier 2011 ;

- l’acquisition ou la déclaration d'ouverture de chantier intervient avant le 1 octobre 2011.