Calcul de la plus-value immobilière imposable

(MoneyGuide.fr) - Comment calculer la plus-value immobilière imposable ?

La détermination de la plus-value brute

Aux termes de l’article 150 V du CGI, la plus ou moins-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien.

Le prix de vente à retenir pour déterminer la plus-value brute

Le prix à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte notarié. Il est diminué de certains frais supportés par le vendeur et notamment :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (frais d’agence immobilière) ;

• les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires ;

• les frais de mainlevée d’hypothèque ;

• les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire.

Remarque : lorsqu’une dissimulation de prix est établie par l’Administration, c’est-à-dire lorsqu’elle se rend compte qu’un dessous-de-table a été versé au vendeur, son montant doit être ajouté au prix de cession stipulé dans l’acte notarié.

Le prix d’acquisition à retenir pour déterminer la plus-value brute

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Le prix d’achat est majoré de frais et de dépenses diverses énumérés ci-après.

Les frais d’acquisition à titre gratuit

Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) d’un bien ou droit cédé majorent le prix d’acquisition. Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification.

Bien entendu, ces frais doivent avoir été supportés par le vendeur. Ils comprennent :

• les frais d’acte et de déclaration : honoraires du notaire, frais de timbre et de publicité foncière ;

• les droits de donation ou de succession acquittés.

Les frais d’acquisition à titre onéreux

En cas de revente d’un bien acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 %. Alternativement, les frais réellement acquittés lors de l’acquisition peuvent être retenus. Là encore, ces frais doivent avoir effectivement été acquittés par le cédant et justifiés. Peuvent, par exemple, être pris en compte :

• les frais et coûts du contrat (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires) ;

• les droits d’enregistrement ou la TVA supportés lors de l’acquisition

Les dépenses de travaux

Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration peuvent venir en majoration du prix d’acquisition. Elles doivent avoir été supportées par le vendeur et les travaux doivent obligatoirement avoir été réalisés par une entreprise. Sont donc exclus (i) les travaux réalisés par le contribuable lui-même et (ii) le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation a été effectuée par une entreprise.

Il faut également préciser que le coût des travaux ne peut être retenu que s’il n’a pas déjà été pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’il ne présente pas le caractère de dépenses locatives : dépenses de peinture, papiers, moquettes, rideaux, etc.

Alternativement, le contribuable qui cède un bien plus de 5 ans après son acquisition peut choisir de majorer son prix d’acquisition de 15 %. Ainsi, dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, il peut bénéficier du forfait et n’a donc pas à établir (i) la preuve de la réalité des travaux, (ii) la nature du bien cédé, (iii) le montant des travaux effectivement réalisés et (iv) la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs¹.

Remarque : lorsque la cession porte sur un droit démembré, le prix d’acquisition de ce droit peut également être majoré de 15 %.

La détermination de la plus-value nette

Le montant de la plus-value brute calculée comme ci-dessus peut être réduit par deux abattements. 

Abattement lié à la durée de détention du bien

La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e. Le délai de possession doit être calculé par année pleine depuis la date d’acquisition.

Par exemple : un bien acquis le 10 février 2003 et vendu le 10 mars 2011 est considéré être détenu depuis 8 ans. L’abattement applicable est donc de 30 % (10 % par année au-delà de la 5e, soit 10 % x 3) ; selon le même principe, un bien acquis le 1er janvier 1996 et vendu au cours de l’année 2011 est exonéré d’impôt de plus-value. Le délai de détention est de plus de 15 ans et l’abattement applicable de 100 % (10 x 10 %).

Pour une acquisition à titre onéreux, la date d’acquisition est la date de la signature de l’acte qui constate l’opération d’achat. Lorsque le bien a été acquis par fractions successives, le délai de détention est calculé pour chaque acquisition. Enfin, lorsque le bien a été acquis par donation ou succession, il convient de retenir respectivement la date de signature de l’acte ou la date du décès.

Abattement fixe de 1 000 euros

Un abattement fixe de 1 000 euros est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention.

En cas de vente d’un immeuble détenu en indivision, cet abattement s’applique à la plus-value réalisée par chaque indivisaire².

En cas de cession d’un bien par un couple marié, il est admis d’appliquer l’abattement de 1 000 euros dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision.

Le sort des moins-values

Les moins-values réalisées lors de la cession de biens, de droits immobiliers ou de certains titres de société ne sont pas imputables sur d’éventuelles plus-values immobilières, ni sur le revenu global.

Il existe une exception, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives et vendu en un seul bloc. Dans ce cas, il convient de calculer de manière distincte les plus ou moins-values afférentes à chaque fraction. Les éventuelles moins-values constatées sont alors imputables sur les plus-values.

Exemple de calcul de plus-value

Données

M. A a acquis le 18 janvier 2002 un pied-à-terre à Paris d’une valeur de 350 000 euros. À cette occasion, il a acquitté 24 500 euros de frais d’acquisition (honoraires du notaire compris).

En 2004, M. A a réalisé 12 000 euros de travaux de rénovation.

Le 17 février 2011, il vend le bien au prix de 600 000 euros.

Calcul de la plus-value nette imposable :

Prix de cession .......................................... 600 000 €

Prix d’acquisition : ....................................  350 000 €

(-) Prix de revient : ...................................... 428 750 €

Frais d’acquisition : 26 250 € [7,5 % x 350 000]³

Travaux : 52 500 € [15 % x 350 000]⁴

Plus-value brute ....................................... 171 250 €

(-) Abattement pour durée de détention ...... 68 500 €⁵

(-) Abattement fixe ........................................ 1 000 €

Plus-value nette imposable ...................... 101 750 €

Sur la base des hypothèses retenues, M. A devrait acquitter un impôt de plus-value de 19 332 euros (soit 19%) et 12 515 euros de prélèvements sociaux (soit 12,3%).

La taxation totale est donc de 31 847 euros⁶ (soit 31,3%).

1. Instr. 8 M-1-04, fiche 5n° 24.

2. Instr. 8 M-1-04n°72.

3. Il est plus intéressant d’évaluer les frais de manière forfaitaire plutôt que de retenir les frais réels.

4. Le bien étant détenu par M.A depuis plus de 5ans, il est plus intéressant de retenir un forfait égal à 15% du prix d’acquisition que le coût réel des travaux.

5. M.A détient son logement depuis 9 années pleines. L’abattement applicable à la plus-value brute est de 10% par année au-delà de la 5e, donc de 40%, ce qui correspond à 68 500 euros  (40% x 171 250 euros).

6. 101 750*31,3%=31 847 euros.